Проект перепланировки квартиры: нюансы от А до Я
Сделай текст в виде html
Большую часть своего времени человек проводит в своем жилье, поэтому максимальное благоустройство дома является вполне естественным желанием. Однако, чтобы жилище было оригинальным, функциональным и комфортным, иногда требуется провести перепланировку помещения.
Практически все хозяева подходят к данному вопросу особенно тщательно, обычно прибегая к помощи квартирных дизайнеров, которые знакомы со всеми тонкостями данного дела. Однако реализация даже самого впечатляющего дизайн-проекта может оказаться недостаточной для перепланировки квартиры.
Что такое проект перепланировки, и какие задачи он решает? Где можно заказать проект перепланировки квартиры? На эти и другие вопросы отвечает данная статья.
Проект перепланировки и дизайн-проект — два важных документа, которые нужны во время ремонта. Если обновление цветовой гаммы и отделки можно сделать своими силами, то для создания жилья в кардинально новом состоянии, расширения пространства и изменения концепции использования помещения нужны профессиональные дизайнеры. Дизайнер контролирует ход ремонтных работ, используемые материалы, соблюдает технологии и консультирует строителей. Дизайн-проект это необходимая часть ремонта, которая позволяет избежать ошибок и смету.
Для создания дизайн-проекта используется компьютерная 3D-визуализация, которая наглядно показывает возможные варианты перестройки, расстановки мебели, декоративной отделки и цветовых решений. Утвержденный заказчиком проект является основой для проведения ремонтных работ.
Перед созданием 3D-визуализации необходимо составить чертежную документацию. Проводятся замеры помещений и разрабатываются схемы, с указанием инженерных и сантехнических систем, стен и дверей. Все это необходимо для проектирования комнатных перегородок, определения последовательности проведения ремонта и количества материалов.
К списку документации дизайн-проекта может быть включена спецификация и пояснительная записка. Спецификация полезна на этапе поиска и закупки всего необходимого для ремонта. Она представляет собой описание отделочных материалов и элементов декора с указанием их характеристик, количества и качества. Пояснительная записка для заказчика и строителей раскрывает концепцию проекта и разъясняет все нужные технические, функциональные и эстетические особенности дизайна.
Однако, для заказа дизайн-проекта перепланировки квартиры нужно сделать выбор правильной фирмы. Из-за отсутствия лицензирования деятельности по созданию дизайн-проектов, некоторые компании могут не иметь опытных инженеров-строителей. В результате на стадии реализации проекта могут возникнуть технологические неувязки и нестыковки, преодолевать которые придется «волевым усилием» со всеми негативными последствиями для качества работ.
К проделанным работам потребуется техническое заключение об их допустимости и безопасности, основанное на итогах инженерного обследования квартиры. Согласование изменений в планировке квартиры, строительных конструкциях и инженерных коммуникациях включает в себя комплект документов, которые дадут юридические права на перепланировку квартиры.
Отличие проекта перепланировки от дизайн-проекта состоит в том, что первый имеет юридическую силу, разработан инженером-строителем, учитывает требования строительных норм и правил и содержит необходимые для согласования в органах надзора чертежи.
При составлении дизайн-проекта перепланировки и проекта перепланировки лучше обратиться к одной организации, которая располагает сотрудниками требуемой специальности и квалификации. Это позволит избавиться от отдельного этапа «притирки» проектов друг к другу и благодаря параллельному составлению проектов.
Требования к документации для перепланировки квартиры
Все кто решил осуществить перепланировку квартиры, должны знать, что существует определенный порядок ведения документации и его согласование в надзорных органах не всегда необходимо. Если ремонт является косметическим, то хозяевам достаточно заменить только встроенную технику, без получения специального разрешения.
В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка жилья подразумевает изменение конфигурации жилого помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилья. Другие нормативные акты уточняют дополнительные детали, такие как перенос или разборку перегородок, устройство дополнительных дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.
Список необходимых документов для согласования перепланировки включает следующие:
- заявление на перепланировку;
- договор социального найма или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а именно выписку из ЕГРН (можно получить в МФЦ);
- технический паспорт или поэтажный план, экспликация на квартиру, полученные в БТИ;
- сам проект перепланировки;
- нотариально заверенное согласие всех собственников жилья (согласие не требуется при совместной подаче документов в МФЦ с другими собственниками).
Если перепланировку планируют выполнять с участием несущих конструкций, то необходимо получить техническое заключение от автора проекта дома о возможности проведения перепланировки.
Жилищная инспекция смотрит на проектную документацию как на договор об авторском надзоре, подписанный заказчиком и составителем проекта. В стандартной квартире такой договор предусматривает контроль проектной организации за проведением работ по гидроизоляции и шумоизоляции; в отдельных случаях — за усилением проема в несущей стене металлоконструкциями. Однако, некоторые фирмы не предупреждают об этом и потом берут дополнительные деньги за проведение авторского надзора. Заказывая проектную документацию, стоит выяснять сразу, что включено в стоимость.
Важно знать, что жители Москвы (физические лица) могут подать все необходимые документы на согласование перепланировки только через МФЦ. Необходимо получить расписку о получении документов, которую выдает сотрудник МФЦ с его подписью и печатью. Решение о согласовании проекта принимается в течение 20–30 рабочих дней.
Разработка проекта перепланировки – один из наиболее распространенных видов работ, требующих внимательной проработки и составления. В данном случае ключевый момент – учитывать нюансы и не пренебрегать своевременной проверкой. Рассмотрим, какие виды работ могут включаться в состав проекта перепланировки:
- Обустройство полов помещений;
- Ремонт, который затрагивает архитектурный облик фасада;
- Устройство или перенос уборных и ванных комнат;
- Работы, связанные с газовой системой.
Необходимо помнить, что проект перепланировки не будет согласован, если его реализация предполагает:
- Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания людей, в том числе – затруднение доступа к инженерным коммуникациям;
- Перевод помещений в категорию непригодных для проживания;
- Снижение прочности и устойчивости несущих конструкций здания, что может привести к их разрушению;
- Ликвидации или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
- Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых значений;
- Перенос радиаторов отопления, уже подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и отопления, на лоджии, балконы и веранды;
- Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и отопления;
- Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности;
- Изменение внешнего облика многоквартирного дома;
- Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.
При выборе компании для разработки проекта следует учитывать следующие моменты:
- Имеет ли компания допуск СРО;
- Есть ли у компании собственный проектный отдел;
- Осуществляют ли ее сотрудники выезд на объект для обследования помещений.
Важно понимать, что необходимо иметь однозначный утвердительный ответ на эти вопросы, так как это дает гарантии того, что проект перепланировки будет составлен грамотно, с учетом всех возможных нюансов. Также стоит обращать внимание на то, что в Москве многие организации могут заниматься посредничеством в данной сфере. Однако, контактировать напрямую с исполнителями всегда надежнее и дешевле. Поэтому рекомендуется съездить в офис компании и убедиться лично в характере ее деятельности. Адекватный срок разработки проекта составляет 5−7 дней.
Примерная стоимость проектировочных работ
Цена проекта перепланировки квартиры зависит от ее площади и характера планируемых изменений. Кроме того, для определения стоимости учитывается необходимость затрагивать в ходе ремонта системы электро- и водоснабжения, гидроизоляцию, фасад здания. Разработчики используют стандартные проекты перепланировки для типовых квартир, что может снизить стоимость услуг, но при условии, что состояние дома пригодно для такого ремонта.
Для того, чтобы узнать примерную стоимость услуг компаний, специализирующихся на разработке проектов перепланировки и их согласовании, нужно ознакомиться со следующей информацией:
- проект перепланировки — от 14 000 рублей;
- техническое заключение — от 10 000 рублей;
- техническое заключение + проект перепланировки — от 19 000 рублей;
- дополнительные разделы к проекту (таблица 1) — от 10 000 рублей.
Таблица 1. Планируемые работы и необходимые дополнительные разделы к проекту
| Планируемые работы | Необходимые дополнительные разделы к проекту |
|---|---|
| Перенос перегородок, объединение/разъединение санузлов | общая пояснительная записка; архитектурные решения; водоснабжение и водоотведение; электрооборудование и электроосвещение; отопление и вентиляция |
| Устройство проемов в несущих стенах | конструктивные решения для металлических и железобетонных конструкций; техническое обследование строительных конструкций; экспертиза конструктивных решений |
| Перенос кухни, устройство новой комнаты, изменение количества комнат | определение коэффициента естественной освещенности и инсоляции |
| Устройство новых оконных проемов, остекление балконов и лоджий, присоединение лоджии к квартире | архитектурно-строительные решения; теплотехнический расчет |
| Перенос газового оборудования | газоснабжение |
Некоторые компании предоставляют полный пакет услуг по согласованию перепланировки жилого помещения. В этом случае конечная цена для заказчика будет включать в себя стоимость проекта перепланировки, получения разрешений уполномоченного органа, получения документов БТИ и паспорта на квартиру. Стоимость услуг под ключ зависит от сложности конкретного проекта и может быть приблизительно такой:
- без затрагивания несущих конструкций — от 42 000 рублей;
- с устройством проема в несущей стене — от 65 000 рублей;
- с демонтажем подоконной части при остекленном фасаде — от 65 000 рублей;
- при согласовании объединения квартир — от 90 000 рублей;
- при согласовании в домах серии МНИИТЭП — от 95 000 рублей.
Важно помнить, что незаконная перепланировка грозит не только штрафами от Жилищной инспекции, но и может привести к настоящей трагедии. Например, снос несущей стены или даже установка в ней дверного проема могут привести к обрушению дома. Поэтому озаботиться согласованием проекта перепланировки квартиры является в интересах владельца. Кроме того, не обязательно заниматься этим самостоятельно — можно обратиться к специалистам и сэкономить силы и время.
Фото: freepik.com