Опека консультирует. О сделках с имуществом несовершеннолетних: вопросы- ответы.

Опека консультирует. О сделках с имуществом несовершеннолетних: вопросы- ответы.

❓Куда необходимо обращаться, чтобы совершить сделку с имуществом несовершеннолетнего

Если родители намерены совершить сделки с  имуществом своих несовершеннолетних детей, они должны обратиться в  орган опеки и  попечительства по  месту жительства ребенка для получения предварительного письменного разрешения на  сделку (например, если речь идёт об  отчуждении жилья, распоряжении денежным вкладом  и т. д.).

❓Кто представляет интересы ребёнка

Дети в возрасте до 14 лет не участвуют в сделках с имуществом несовершеннолетних. Их интересы представляют законные представители (родители, опекуны, попечители, приемные родители).

Дети в возрасте с 14 до 18 лет могут участвовать в сделке сами, с письменного разрешения законных представителей.

❓ Как продать недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний ребенок

Чтобы продать недвижимость, которая принадлежит несовершеннолетнему, необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства по месту регистрации ребенка. Разрешение должно быть выдано представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 календарных дней со дня подачи заявления. Отказ на разрешение продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему может быть оспорен в судебном порядке.

❓Какие необходимы документы для получения разрешения на отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему

Перечень документов, необходимых для выдачи разрешения на отчуждения имущества несовершеннолетнего, утвержден Постановлением Правительства Тульской область от 29.06.2012 № 318 С перечнем документов можно ознакомиться на Портале государственных услуг Тульской области ( Gosuslugi.ru 71), а также в помещении территориального отдела Арсеньевскому району и пгт Славный.

❓Сколько времени предоставляется на рассмотрение заявлений на выдачу разрешения на отчуждения имущества несовершеннолетнего

Срок  предоставления  услуги — не более 15 календарных дней с даты подачи  заявления  и документов.

❓ Собственник недвижимости — несовершеннолетний. Обязательно ли заверять сделку по отчуждению у нотариуса

Да, её нужно заверить нотариально, поскольку договор купли-продажи квартиры, продавцом (одним из продавцов) которой является несовершеннолетний, в силу части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежит нотариальному удостоверению, за государственной регистрацией прав на основании такого договора может обратиться нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.

❓ Можно ли продать квартиру, купленную с использованием средств материнского капитала

Недвижимость, приобретённую на материнский сертификат, продавать можно. Но есть нюансы, которые предстоит разрешить при регистрации купли-продажи жилья. Так, родители обязаны предоставить часть квартиры детям. Органы опеки должны дать предварительное согласие на сделку с участием несовершеннолетних. Продать жильё с маткапиталом можно, если:

получено одобрение банка, ПФР, органов опеки на сделку с имущественными долями несовершеннолетних

квартира переоформлена в общую собственность по долям

условия жизни детей после продажи не станут хуже, доли в новом жилье не будут меньше

есть регистрация жилья в Росреестре

❓Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом

До продажи необходимо выбрать другое подходящее для детей жильё, найти покупателей, получить одобрение опеки, оформить сделку, зарегистрировать право собственности. 

Недвижимость, которую покупают взамен, должна отвечать условиям комфортной жизни для детей:

возле дома есть детский сад, школа, больница

жильё не в аварийном состоянии

здание в безопасном районе

ремонт в квартире не хуже прошлого

Продажа жилья и покупка нового жилья происходят одновременно. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.

❓Надо ли выделять доли детям в жилье, купленном в кредит, но без использования материнского капитала

Нет, необязательно. Согласно Семейному кодексу, собственность родителей не становится автоматически собственностью их детей и наоборот — родители не могут претендовать на собственность детей.

❓ Когда необходимо выделять доли несовершеннолетним детям

Если семья купила жилье и  использовала средства господдержки, родители обязаны выделить в  этом жилье доли детям.

Если маткапитал  перечисляют напрямую продавцу квартиры   и  в  сделке нет кредитных денег, доли выделяют в  жилье сразу при  покупке.

Если маткапитал вложили в  ипотеку  — то  в  течение 6  месяцев с  момента, когда родители выплатили кредит и  сняли обременение.

Когда кредит рефинансируют, то  доли выделяют после того, как  родители  полностью погашают ипотеку по  новому договору .

❓ Кому выделяются доли при покупки жилья с участием материнского капитала

Доли выделяют всем детям владельца сертификата, в  том числе совершеннолетним, и  супругу.

Выделяют доли тем детям, которые есть на  момент, когда распределяют доли. Например, когда семья вкладывала маткапитал в  ипотеку, у  них был один ребенок. Когда они выплатили ипотеку и  сняли обременение  — уже трое детей. Доли в  данном случае нужно выделять всем детям.

Дети супруги от  другого брака имеют право на  доли в  квартире, поскольку сертификат получила их  мать. Дети мужчины от  другого брака  не  имеют права на  долю в  квартире , поскольку маткапитал обычно дают женщине, а  не  мужчине. Мужчинам сертификат дают  только в  некоторых случаях.

Если женщина не  замужем, она выделяет доли только детям. Если замужем, но  это не  первый брак, то  выделяют долю тому супругу, с  которым женщина состояла в  браке, когда использовала маткапитал.

❓Существует  ли разница при продаже жилья, если ребенок имеет постоянную регистрацию или  же является собственником недвижимости

Разница, безусловно, есть. Если несовершеннолетний является собственником недвижимости, он становится участником сделки.

Если ребенок имеет только постоянную регистрацию, то не является участником сделки  — эти процедуры проходить не потребуется. За исключением случая, когда несовершеннолетний остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. В данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены, по этой причине также потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

❓Какие шаги надо предпринять, если необходимо продать квартиру и приобрести другое жилье

В таких случаях орган опеки и попечительства выдает разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жилье взамен проданного. Как правило, требуется, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребенка выделяется сразу  же, при подписании договора купли-продажи.

❓ Как узнать, выступает  ли ребенок участником сделки

Для этого необходимо получить выписки из:

Единого государственного реестра недвижимости;
домовой книги.
В первом документе будут перечислены все собственники жилья, а во втором  — зарегистрированные в нем люди. Эти списки могут вообще не иметь пересечений  — это нормально.

❓ С какого возраста от ребенка может потребоваться письменное согласие на действия с недвижимостью

За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей  — родителей, усыновителей или попечителя.
Однако опекун (родитель) без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель  — давать согласие на совершение:
сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного;
сделок по сдаче внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог;
сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

❓Существуют  ли какие-либо особенности при вступлении несовершеннолетних в наследство

От имени несовершеннолетних граждан, которые еще не достигли 14 лет, наследство принимают их родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет принимают наследство с письменного согласия своих законных представителей  — родителей, усыновителей или попечителя. Чтобы принять наследство, несовершеннолетним предварительного разрешения органов опеки и попечительства не требуется.

❓Может  ли ребенок передать квартиру или дом обратно родителям или другим лицам

Отчуждение имущества несовершеннолетнего, проходит с разрешения органов опеки и попечительства и соблюдением нотариальной формы. При этом запрещено безвозмездное отчуждение (дарение) от имени малолетних их законными представителями.

❓Какие могут быть основания для  запрета сделки  отчуждения с имуществом несовершеннолетнего

Органы опеки могут отказать в  продаже квартиры, по следующим причинам:

второй родитель не  дал согласие на  сделку или не  пришел в  органы опеки. Такое происходит, когда родители в  разводе.

Родители планируют переехать в  другой город, который хуже предыдущего.

В  новом районе плохая экология или инфраструктура. Например, далеко расположена школа или детский сад.

Новый дом хуже предыдущего: аварийное состояние, отсутствие горячей воды.

Общая площадь новой квартиры меньше, чем предыдущей.

Новая доля в  собственности ребенка меньше по  метражу или стоимости.

Родители планируют купить квартиру в  строящемся доме.

Родители планируют сами построить дом и  выделить ребенку долю в  нем.

Ребенок  — наследник по  завещанию, но  в  наследство не  вступил.

Шаповалова В.П. , начальник территориального отдела по Арсеньевскому району и пгт Славный министерства труда и социальной защиты Тульской области