Ставка ЦБ выросла: что изменилось на рынке недвижимости в Туле и стоит ли покупать квартиру?

В августе Центральный банк повысил ключевую ставку до 12%. Изменения напрямую повлияли на рынок: ставки на жилищные кредиты в среднем выросли до 14%. При этом, по словам исполнительного директора финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослава Баджурака, спрос на недвижимость увеличился, несмотря на рост цен и ипотечных ставок.

«К началу осени главный тренд в секторе недвижимости, который в 2023 году напрямую связан с рынком ипотеки, – рост цен на недвижимость и всплеск спроса покупателей, несмотря на стремительное повышение ипотечных ставок. Это наглядно иллюстрирует рынок ЦФО, самый крупный в сегменте ипотечного кредитования в России. На него, по данным ЦБ, приходится почти 30% ипотечного портфеля страны. Среди регионов ЦФО Тула уступает только Москве, Подмосковью и Воронежу по объемам выдачи жилищных кредитов. Так, за июнь 2023 года туляки взяли 5,4 млрд ипотечных займов, что на 5% выше показателя в мае и лишь на 3% меньше темпов роста ипотечного портфеля всего ипотечного рынка»

В Туле банки теперь выдают жилищные кредиты по ставкам от 13% до 15%, а в потребительском кредитовании под залог недвижимости проценты уже устремились выше 16%. По уровню ставок рынок ипотеки вернулся к 2014-2015 году. Напомним, что тогда активность покупателей недвижимости резко падала, как и весной 2022 года.

Дополнительным стимулом продаж новостроек остается льготная ипотека – семейная под 6% и госпрограмма под 8%. По статистике ЦБ, средняя ставка жилищного кредитования по итогам июня в Туле составляла – 8,62%, а по договорам долевого участия (при строительстве дома) – 6,3%. Разумеется, что в сентябре средний уровень процентов станет выше.

Но льготные программы на новостройки подорожают незначительно благодаря субсидированию ставок государством. Банки снизят дисконты к ставкам госпрограмм. Но сами ставки не превысят 6% и 8%.

Эксперты полагают, что в сентябре-октябре спрос потребителей перетечет из «вторички» в новостройки — ставки рыночной ипотеки на «вторичку» теперь вдвое выше госпрограмм. А застройщики предлагают покупателям гибкие маркетинговые инструменты – от траншевой ипотеки до схем трейд-ин, чтобы не потерять продажи.

Высокие инфляционные ожидания людей, ослабление рубля и подорожание ипотеки после повышения ключевой ставки привели к новому всплеску цен на недвижимость. За август стоимость готового жилья в стране выросла на 2% – свидетельствует аналитика ЦИАН.

За семь месяцев 2023 года «вторичка» в Туле подорожала на 2,4%, а средняя цена готовой квартиры выросла с 4,25 млн рублей до 4,35 млн рублей.

По темпам роста стоимости готовых квартир регион уступает только Москве (+20%), Воронежу (+3,5%), Брянску (+2,9%) и Рязани (+2,7%).

Новостройки также вновь дорожают после небольшой передышки во втором квартале. По итогам июля в среднем по стране аналитики ЦИАН зафиксировали рост от 0,7% до 1%. Июньский отчет Банка России свидетельствует, что до повышения ключевой ставки квадратный метр в тульской новостройке уже прибавил с начала года почти 7% (с 82,2 тыс. рублей за кв. метр до 87,56 тыс. рублей). А «вторичка» росла вдвое быстрее – на 14% (с 81 356 рублей за метр до 92 667 рублей).

Финансисты наблюдают, что за семь месяцев 2023 года онлайн-спрос на ипотеку не только не восстановился до прошлогодних показателей, но и оставался на 20% меньше. Небольшая положительная динамика наблюдалась во втором квартале. Так, в июле 2023 года количество ипотечных запросов выросло на 4,8% к июню, но по-прежнему было на 4,5% меньше, чем в июле 2022-го. То есть в разгар кризиса люди интересовались ипотекой активнее, чем сейчас. Напомним, что ставки по собственным программам банков тогда были гораздо выше, став фактически заградительными – 18%-20%.

Показательной станет период до 15 сентября – следующего заседания ЦБ по ключевой ставке. Если за это время не произойдет стабилизации курса рубля и оптимистичных заявлений монетарных властей, то новое повышение ипотечных процентов к началу IV квартала «охладит» покупателей, а ипотеку ждут «заморозки».

Специалисты полагают, что рост цен на новое жилье в сентябре-октябре ускорится до 5%. На это повлияет важный психологический фактор для россиян: своя квартира для многих – главный и самый дорогостоящий актив в жизни. За последние двадцать лет недвижимость в стране дорожала, в отличие от курса национальной валюты, покупательской способности и зарплат людей. Для многих это станет весомым аргументом в пользу оформления льготной ипотеки на приобретение квартиры в новостройке.

Активность покупателей сохранится до конца сентября – ведь одобренные заявки по «старым» ставкам в банках действуют, как правило, от одного до трех месяцев. Однако в IV квартале всплеск
продаж на рынке ипотеки и недвижимости будет исчерпан.

«Если ситуация в экономике не стабилизируется, то до конца года мы ожидаем падение сделок с недвижимостью на 10%-15%. В условиях ограниченной платёжеспособности спрос начнет сокращаться. В большей степени это коснется вторичного рынка, поскольку он в отличие от рынка новостроек не предлагает субсидированные ипотечные ставки», — рассказал эксперт.

Наибольшей популярностью у покупателей пользуются малогабаритные новостройки: одно- и двухкомнатные квартиры. Люди могут приобрести их по льготной или семейной ипотеке, где благодаря низким ставкам сохраняется приемлемый размер ежемесячного платежа. А вот трехкомнатные квартиры и недвижимость большого метража теряют покупателей. У многих падают реальные доходы и просто не хватает денег, чтобы покупать недвижимость по завышенным ценам, отмечают эксперты.

Россияне уверены, сто инфляция и цены на жилье будет только расти, а поэтому торопятся вложить сбережения и приобрести недвижимость как актив.

«Допустим, вы накопили на первый взнос по ипотеке и планируете купить квартиру для себя. Рекомендуем не откладывать сделку и смотреть новостройку, которую можно купить по семейной или льготной госпрограмме. Отметим, льготную ипотеку государство может свернуть раньше 1 июля 2024 года, впрочем, как и повысить ставку вслед за ключевой ставкой ЦБ, несмотря на обещания Минфина. С другой стороны, цены на недвижимость могут снизится уже в октябре-ноябре.

Поэтому всем, кто намерен инвестировать в недвижимость, рациональнее немного подождать. Как только стоимость квадратных метров начнет падать, продавцы и «первички», и «вторички» будут готовы к торгу и скидкам. Это повысит доходность ваших вложений», — порекомендовал Ярослав Баджурак.