Падает выдача ипотеки: названы основные тенденции тульского рынка недвижимости

Тульский рынок недвижимости демонстрирует спад. Главная причина — участившиеся отказы по ипотеке. Об основных тенденциях специально для читателей «Тульской прессы» рассказал исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

Главный тренд тульского ипотечного рынка по итогам первого квартала 2024 года — падение объемов выдачи ипотеки по сравнению с аналогичным периодом годом ранее. Правда, в отличие от общероссийских показателей — минус 17%, в Тульской области уровень снижения достиг 7% — свидетельствуют данные ЦБ. За первый квартал прошлого года туляки взяли 11,046 млрд рублей ипотеки, в 2024-м — 10,276 млрд рублей.

Эксперты выделяют три основных причины отрицательной динамики: 

«По нашим оценкам, за квартал доля одобряемых ипотечных заявок в сегменте ипотеки на первичкуснизилась с 65% до 60%, на вторичку — ниже 50%», — объяснил Ярослав Баджурак.

Конъюнктура тульского ипотечного рынка отражает еще один тренд — рост числа ипотечных сделок в сегменте новостройек, где действуют массовые льготные госпрограммы. Свое влияние здесь оказывают два фактора. Основной из них — льготная ипотека по ставкам вдвое ниже рыночных. Немаловажен и другой фактор: по объемам текущего строительства в первом квартале 2024 года Тула входит в ТОП-20 регионов страны, занимая 16 место и опережая ряд городов-миллионников. По динамике роста объемов строительства — плюс 36% (первый квартал 2023 года к первому кварталу 2024 года) — регион в пятерке лидеров страны. Для сравнения: текущая годовая динамика в Москве в шесть раз ниже – плюс 6%, а в Санкт-Петербурге объем строительства снизился год к году на 13%.

Таким образом, благодаря активному строительству у туляков-ипотечников сохраняется возможность выбирать объекты среди строящихся квартир. В результате, несмотря на рост средних цен за квадратный метр, по данным ЦБ, с 92 667 рублей в начале 2023 года до 96642 к началу 2024-го — растет объем сделок на строящиеся квартиры, которые туляки оформляют с помощью льготной ипотеки. По итогам первого квартала выдачи ипотеки по договорам долевого участия увеличились на треть к аналогичному периоду годом ранее. Судя по данным ЦБ, в марте доля ипотечных ДДУ на тульские новостройки достигла 54%, хотя годом ранее составляла лишь 38%. Добавим, это соответствует общерыночному тренду. Как свидетельствуют данные ЦБ, программы господдержки остаются драйвером ипотечного жилищного кредитования в РФ. С их помощью в марте заемщики страны оформили 72,8% ипотеки.

«Интересно отметить еще один тренд — рост доли малометражных квартир. Аналитики «Авито Недвижимости» посчитали: за год предложение жилья площадью до 25 кв. м в новостройках РФ выросло на треть, а в части городов, включая Тулу, – в три-шесть раз. Так тульские застройщики стремятся сохранить спрос потребителей в условиях растущих цен и ухудшении условий ипотечного кредитования. Туляки со скромными доходами вынуждены брать даже льготные кредиты на малогабаритные однокомнатные квартиры, опасаясь, что после 1 июля решить жилищный вопрос они вообще не смогут», — отметил Ярослав Баджурак.

Специалист уточнил, что, так как цены на квартиры пока не падают, у регионального населения растет интерес к индивидуальному жилищному строительству, что также можно рассматривать в качестве устойчивого тренда. Построить собственный дом могут занмщики с детьми, взяв, например, семейную ипотеку.

«В статистике ЦБ мы видим, что только в первом квартале тульские ипотечники оформили уже 2,07 млрд рублей займов на ИЖС. В марте доля ипотеки, оформленной туляками на строительство или покупку частного дома, впервые достигла 19% от общего объема выдач. Для сравнения: по данным ЦБ, доля кредитов на ИЖС от всего объема мартовских выдач ипотеки (447,3 млрд рублей) составила 20,4%», — добавил Баджурак.

С начала 2024 года онлайн-спрос туляков сместился до максимума в сторону льготной ипотеки. По итогам апреля индекс региональной популярности в Туле вырос до 134,54%, что в 1,3 раза выше, чем в целом по стране (106,14%). Интерес к ипотеке на вторичном рынке недвижимости скромнее: количество апрельских запросов в 2,2 раза ниже, чем на льготные госпрограммы.

Люди охотнее подбирают ипотеку на новостройки, где ставки кредитования в 2,5— 3 раза ниже. В Тульской области картина иная. Данные индекса спроса — 101% на льготные программы и 109% на ипотеку для приобретения вторички.

«На наш взгляд, этот результат объясняется концентрацией новостроек, которые можно купить с помощью госпрограмм, в столице региона. Так как спрос перетек в новостройки, то ипотеку на вторичку туляки в итоге и оформляют реже. Её доля по итогам первого квартала в регионе сократилась до 46% с 62% годом ранее», — подытожил Баджурак.